UmnyeDengi.ru

Сначала выясним, из чего состоит платеж. C точки зрения заемщика, ответ очевиден – из денежных знаков, кровью и потом добытых.

Для банка платеж состоит из двух частей: первая погашает основной долг, вторая – проценты по кредиту.

Сейчас банки применяют две схемы платежей по ипотеке – аннуитетную и дифференцированную. Первая схема подразумевает погашение кредита равными частями, вторая — постоянно уменьшающимися платежами.

Аннуитет – это когда заемщик погашает кредит равными платежами. Такой платеж включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.

Допустим, 9 июля 2009 года я взял ипотечный кредит на таких условиях:
Срок кредита   84 месяца
Сумма кредита   $70 000
Процентная ставка   18%

График платежей будет примерно таким:

Полная стоимость жилья при аннуитете составит $123 677. То есть переплатить придется $53 677. 

Проблема в том, что в первые месяцы и годы я буду платить в основном проценты, а тело долга будет оставаться почти нетронутым. Банки при таком виде платежа страхуются на случай досрочного погашения кредита. Досрочно погашать кредит будет просто невыгодно, т.к. переплата по кредиту будет более значительной.

Дифференцированные платежи встречаются гораздо реже. Заемщик сначала платит много, а потом мало. Такой платеж дешевле, потому что проценты банк начисляет на остаток. А так как сначала человек платит много, то года через четыре размер долга серьезно уменьшается, а вместе с ним уменьшаются и проценты.

Аннуитетные платежи удобны только тем, что они дают возможность планировать семейный бюджет. Дифференцированный платеж гораздо выгоднее - причем для всех комбинаций процентных ставок. Но кредит с дифференцированным платежом труднее получить, ведь банк оценивает максимальную сумму кредита исходя из способности клиента «потянуть» первые платежи.